コロナ禍でのテナント経営

こんにちは！

日本セラピストスクール石川校・富山校・整体リラクゼーションドルフィンです。

最近、特に日本セラピストスクール外からの相談事増えています。　

その中の１つ、テナント開業されている方からの賃料等の支払いについて。

新型コロナウイルス感染症の影響に伴いテナントの売上が減少・事業活動が縮小したことにより賃料の支払いが困難になる事案が生じているケースがあります。

国土交通省の報道発表資料によれば不動産関連団体を通じて賃貸用ビルの所有者など不動産を賃貸する事業を営む事業者に対して新型コロナウイルス感染症の影響により賃料の支払いが困難な事情があるテナントに対して、その置かれた状況に配慮し柔軟な措置の実施を検討する要請しました。

https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000201.html

不動産オーナーは民法上、交渉を拒否できません。

家賃の変更を行う際の法的な根拠は、民事法の「借地借家法第32条」にあります。この条文は、賃借人に減額請求権、賃貸人には増額請求権を与えており、賃料の減額を家主が承諾すれば家賃の減額は可能となります。その際、条件や金額に対しての合意がもらえなければ民事調停から訴訟を行うことになります。

また家賃交渉の中で気になる家主との関係は、賃借人は「着地借家法」で保護されているため、賃貸借契約の期間が満了となり、賃貸借契約の更新に合意ができなくても契約自動的に更新されます。万が一、賃貸人から立ち退きを迫られたとしても、正当な理由がない限り更新は続き退去する必要はありません。このように法律では、賃貸人よりも賃借人の立場が強いので「普通借家契約」を結んでいる場合、家主は賃料の減額交渉を拒否できない立場にあるのです。

イオンモールもテナント賃料減免と発表しました。

イオンモールは4月2日、同社が運営するショッピングセンター（SC）に出店しているテナントの賃料を、3〜4月の2カ月分、減免すると発表した。新型コロナウイルスの感染拡大を受け、外出自粛要請や営業時間短縮などでテナントの売り上げが減少していることに配慮した措置。

　同社は現在、全国で143カ所のモールを展開。国内で運営する全てのSCが対象となる。3月と4月は、賃料算定における月間最低保証売上高を撤廃する。テナントは通常、売上歩合で賃料を支払うが、売り上げが最低保証額を下回った場合は固定家賃を支払わなければならず、家賃負担が重くなる。月間最低保証売上高を撤廃することで、家賃負担が軽減され、仮に売り上げがゼロだった場合は、家賃は免除される。

　こうした「月間最低保証売上高」の撤廃は、東日本大震災や熊本地震の際に一部地域で実施したが、全国で行うのは初めてとなる。

　同社は4月4日と5日、外出自粛要請が出ている首都圏の1都3県にある25のSCで、総合スーパーと食品スーパーを除くテナント部分を臨時休業することも併せて発表した。

パルコや、「丸ビル」や「新丸ビル」などの商業施設を運営する三菱地所、ルミネ、大和ハウス、日本生命、JR東日本グループ、丸井、北斗ハウジングと北斗アセットマネジメントなどの企業などでも賃料減免に応じているところが多いようです。　大手不動産会社のグループ企業の中には、希望者に支払い猶予措置を実施しているところもあります。また、これまで長年にわたって賃借し、過去には一度も賃貸借契約違反がなかった信用のできる賃借人からの要望で応じているところもあります。

知り合いの飲食業を営む方のテナントでは家主さんが快く応じてくださったと聞きました。　

開業支援している校長・講師という立場上、こういう話しはよく聞きますが中にはお願いしていないにも関わらず家主さん自ら賃料減額・免除の提案をしてくれるところも多いようです。　

素晴らしい対応だと思います。　寄り添っていただいて一緒に頑張りましょうという気概が感じられます。　こういうテナントに入居して仕事できるというのはまさに幸せなことであり事業継続の重要なファクターです。

私はテナント開業希望者（将来的にも）に常々言っていることの１つはテナント選びの際に立地や建物、間取り、賃料や駐車場料金や共益費などの固定費、設備などの賃貸物件案内書に書いてあることの他に家主さんや管理しているところ（不動産会社など）をよく見るように指導しています。　

その物件に入居して事業を継続していく限り密接な関係を続けていかなければなりません。

新型コロナウイルス感染拡大で多大な打撃をうけているときに柔軟に寄り添った対応ができるのか、ごく一部のみの対応のみか、突き放すのか。

もちろん家主さん側にも事情があり、応じたくてもそうできないこともあります。　元来の賃料が安くしてくれている家主さんの、富山校卒業生のお店では交渉する気はないそうです。

入居者の賃料を減額などした場合、税務上の損金として計上できます。新型コロナウイルス感染症の影響により事業等に係る収入に相当の減少があった場合、中小事業者、中小企業者が所有し、事業の用に供する家屋（建物）及び償却資産（設備等）の令和３年度の固定資産税及び都市計画税が、事業に係る収入の減少幅に応じ、ゼロまたは1／2になります。　

自治体などにより新型コロナウイルスの感染拡大を受け、事務所などの賃料減額に応じた家主を対象に助成制度を設けると発表しているところもあります。

このように家賃減額・免除に応じた家主さんに公的な支援もあります。

入居者側にも家賃支援給付金、持続化給付金などの支援もあります　・　・　がここが問題で自身で申請する場合はいいのですが申請する際に家主さんに一部してもらわないといけないケースがでてくることがありますが口ではやると言って全然動かない人もいて申請できないことがあります。　こればっかりはなんとも　・　・

時々報道でもでますがこれを機に移転や退去する方もいますし検討されることもあります。　家主さんとの関係性の重要性を考えさせられます。

元々人気のあるテナントなら減額や免除するより解除された方が家主さんや管理するところは利するところもあるでしょう。しかし元々が長い間空き店舗として入る見込みもないところならある程度痛み分けして歩み寄る形にした方がお互いにメリットになります。　中・長期的にみることができる経営者、家主、管理するところでいられるのかが重要になってきます。　これができないようなら今は継続していけるとしても余力のあるうちに撤退することもお互いにとってメリットとして捉え、選択肢として考えるべきでしょう。

話しを戻しますがテナントを選ぶ際はくれぐれも物件案内書など目にみえることだけでなく、家主さんや管理されているところ（不動産会社など）をよく見るべきです。　素晴らしい方、会社もおいでます。その一方、？なところもあるのが現実です。　何度も出向いて相談しているにも関わらずのらりくらりかわして約束も守らず、ずいぶん後になってポストに紙切れ１枚で拒否された人もいます。　拒否されるならするで早急に判断してもらえなければ対処できないのに。減額・免除するしない以前の人としてどうなのかと言わざるをえません。

ネットで検索してみる、その物件に入居しているテナントの方に聞いてみる、以前入居していた方に聞いてみるというのも１つの方法だと思います。　テナント開業された卒業生のお店にそういったことを聞きに来られた人もいます。　そういう話しはよく聞きますので個別にアドバイスできることがあります。

そうしたことをせず、後悔した人を数多くみてきました。　日本セラピストスクール受講生・卒業生、相談に来てくれた方　・　・　いやすべての人にそうなってほしいとは思いません。

家主さん、管理するところ（不動産会社など）と入居する人・事業主が健全な関係でお互いにいい意味で寄り添える、尊重しあえるところを選ぶことが重要です。